Eine Umschuldung ist verlockend, wenn die Bauzinsen sehr günstig sind. Möchte der Bauherr eine Umschuldung seines Baukredites während der laufenden Zinsbindung, so benötigt er die Zustimmung der Bank. Meistens stimmen Banken einer Umschuldung zu, lassen sich dies mit einer saftigen Vorfälligkeitsentschädigung fürstlich entlohnen.


Es sei daraufhin gewiesen, dass die Bank einer Umschuldung nicht zustimmen muss. Der Kreditnehmer ist vertraglich, für die Dauer der Zinsbindung, an den Baukredit gebunden. Eine Zustimmung verschafft der Bank das Recht, die Bedingungen für eine Umschuldung zu diktieren. Die Bedingungen zu Umschuldung beinhaltet zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Weiter bestehen Banken darauf, die Umschuldung selbst vorzunehmen. Der Baukredit bleibt weiterhin bei derselben Bank. Für den Kunden ändern sich nur die Zinskonditionen nach der Umschuldung. Eine Umschuldung zu einer anderen Bank ist nur selten möglich.

Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einer Umschuldung, während der Zinsbindung, kann die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bestehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den entgangenen Gewinn ersetzen. Meist berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung falsch. Nimmt die gleiche Bank die Umschuldung vor, so darf sie nur den entgangenen Gewinn berechnen. Nicht jedoch den entgangenen Zins!

Mit Umschuldung doppelt kassiert

Wenn eine Bank die Umschuldung während der Zinsbindung, selbst vornimmt, so darf sie lediglich die Differenz der Gewinne vom alten zum neuen Baudarlehen berechnen. Oft geschieht dies nicht. Banken berechnen gern den vollen Gewinnverlust bis zum Ende der ersten Zinsbindung. Somit kassieren Banken mit einer Umschuldung doppelt. Zum einen kassieren sie die Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ende der ersten Zinsbindung in voller Höhe. Zum anderen verdient die Bank an der Umschuldung des neuen Baudarlehens. Also kassiert die Bank für die Restlaufzeit der ersten Zinsbindung doppelt. Diese Berechnung würde nur dann stimmen, wenn der Bauherr seine Immobilie verkauft oder eine Umschuldung zu einer anderen Bank erfolgt. Aus diesem Grund stimmen Banken gern eine Umschuldung zu.

Baukredit Tipp Umschuldung

Von einer Umschuldung während der Zinsbindung ist generell abzuraten. Die Bank muss einer Umschuldung nicht zwingend zustimmen. Weiterhin macht die Vorfälligkeitsentschädigung eine Umschuldung oft unwirtschaftlich. Die Kosten für eine Umschuldung ist meist viel zu hoch. Zusätzlich ist der Bauherr auf die Kulanz der Bank angewiesen. Sollte sich eine Umschuldung während der Zinsbindung wirtschaftlich rechnen, so achten sie auf die richtige Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Ist der Bauherr jedoch nur darauf aus einem günstigeren Bauzins für seinen Baukredit zu bekommen, gibt es auch die Möglichkeit eines Forward Darlehens. Damit kann sich der Bauherr einen günstigen Bauzins für die Zukunft sichern und umgeht das Problem der Umschuldung.