Grundbuch

Grundbuch ein Ausweis für Grundstücke

Was wäre der Immobilienmarkt, ohne das Grundbuch und das deutsche Grundbuchrecht. Ohne dieses Instrument könnten Sie als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie, was Sicherheit und Transparenz von Immobiliengeschäften angeht, nicht ruhig entgegen sehen. Denn in punkto Eigentumsübergang, Finanzierung und erbrechtlicher Hinsicht stellt das Grundbuch ein hervorragendes Instrument dar.


Das Grundbuch bildet, wie beim KFZ der Fahrzeug-Schein oder Brief, die Grundlage aller Kauf-und Verkaufsrelevanten sowie besitzstandsrechtlichen Daten und Fakten ab. Darüber hinaus beinhaltet das Grundbuch aber auch noch etliche andere, für den Handel mit Immobilien immens wichtige, Definitionen. So wird z.B. im Grundbuch im Bestandsverzeichnis aufgeführt, welche Grundstücke, in der jeweiligen Gemarkung des Grundbuchamtes, dem Eigentümer noch gehören. Das Grundbuch ist somit auch gleichzeitig als eine Art Inhaltsverzeichnis oder Register anzusehen. Geführt wird dieses bei den Grundbuchämtern der jeweiligen Gemeinden.

Die Aufteilung des Grundbuches, in verschiedene Abteilungen hat den Hintergrund, dass zuvor schon erwähnt im Bestandsverzeichnis, Eintragungen verschiedener Kategorien vorgenommen werden können. So beinhaltet das Bestandsverzeichnis als „Inhaltsverzeichnis“ auch Immobilen außerhalb, der im jeweiligen Grundbuch definierten Immobilie, und stellt somit eine grobe Übersicht aller Immobilien eines Eigentümers dar.

Grundbuch Abteilung Eins

In der ersten Abteilung im Grundbuch sind die Eigentümer eingetragen. Dies können durchaus auch Erbengemeinschaften sein. Daraus wird ersichtlich, wer der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist.

Grundbuch Abteilung Zwei

Die zweite Abteilung im Grundbuch werden Lasten und Beschränkungen, welche auf dem im Grundbuch eingetragenen Grundstück liegen, zu benennen. Dies können beispielsweise Rechte Dritter sein. Ebenso können eingetragene Rechte zur Aufstellung und Duldung von Telefonmasten Inhalt der Eintragung sein. Aber auch das Recht des Nachbarn das Grundstück zur Überfahrt zu nutzen, ein sogenanntes Wegerecht, kann hier verzeichnet werden.

Ebenso wird in der zweiten Abteilung im Grundbuch ein Nutz- und Nießbrauchrecht, ein Wohnrecht, oder Vorkaufsrecht eingetragen. Weiterhin werden während einer Kauf-oder Verkaufsphase hier auch die sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese Phase stellt die Zeit zwischen Notartermin und dem dann tatsächlichen Vollzug eines Kaufvertrages, sprich Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, Kaufpreiszahlung, etc., dar.

Grundbuch Abteilung Drei

Die dritte Abteilung im Grundbuch dient Banken und Finanzinstituten dazu ihre Rechte, beispielsweise eine Grundschuld bzw. eine Hypothek, die sogenannten Grundpfandrechte, eintragen lassen. Nach einer vom Geldinstitut eingeleiteten erfolglos verstrichenen Mahnphase, kann somit auch die Zahlung der Kreditraten und somit der Darlehensschuld durch Verwertung des Grundpfandrechtes, durchgesetzt werden.

Wenn Änderungen oder Löschungen von Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden sollen, bedarf dies grundsätzlich eines Antrages. Hierbei bleiben Änderungen, wie zum Beispiel eingetragene Zwangsversteigerungsmaßnahmen grundsätzlich im Grundbuch stehen, bzw. werden rot unterstrichen. Für Löschungen wird eine separate Eintragung vorgenommen.

Übrigens gibt es für das Grundbuch auch ein Einsichtsrecht.

Dies kann nur Personen, welche ein berechtigtes Interesse an der Einsicht nachweisen können, auch gewährt werden. Wenn ein potentieller Käufer Einsicht ins Grundbuch wünscht, kann nicht er selbst die Einsicht beantragen, sondern es muss der Eigentümer eine Grundbuch – Abschrift beantragen. Diese kann er dann dem Käufer aushändigen.

Wenn es dann zu einem notariellen Kaufvertrag kommt, kann der Käufer sich im Rahmen einer Auflassungsvormerkung sein Kaufrecht sichern. Somit kann es nicht geschehen dass, vereinfacht gesagt, die Immobilie ein zweites mal, speziell in dieser Kaufphase, veräußert werden kann!

Zu erwähnen wäre auch noch der öffentliche Glaube des Grundbuchs. Dies bedeutet soviel, dass alle Eintragungen im Grundbuch in Bezug auf Richtigkeit und Vollständigkeit Gültigkeit haben. Die Einsicht ins Grundbuch geschieht nach dem Grundsatz der Gutgläubigkeit des Erwerbers.


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