Vorfälligkeitsentschädigung

Was versteht man unter Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung für die Bank. Die Vorfälligkeit wird erhoben bei vorzeitiger Tilgung, Kündigung oder Verkauf von Immobilien oder Investitionsgütern. Bei einem Baukredit ist dies der Fall, wenn eine Kündigung oder Verkauf vor Ablauf der Zinsbindung erfolgt.


Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von zwei Faktoren ab. Die Vorfälligkeitsentschädigung orientiert sich einerseits an der noch offenen Testschuld. Und andererseits richtet sich die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem Zeitpunkt, an dem Sie den Kredit kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird niedriger, wenn Sie den Kredit kurz vor Ablauf der Zinsbindung kündigen.

Vorfälligkeit auch durch Verkauf der Immobilie

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird auch durch einen Verkauf der Immobilie fällig, wenn der Verkauf vor Ablauf der Zinsbindung erfolgt. Der Käufer wird in der Regel nicht bereit sein, Ihre bestehenden Baudarlehen zu übernehmen. Infolgedessen müssen Sie ihren Kredit kündigen und können mit dem Verkaufserlös entsprechend tilgen. Hinzu kommt dann die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Und gerade bei Immobilienfinanzierungen kann die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung schon einmal mehrere tausend Euro betragen, was Sie bei einem Immobilienverkauf auch immer mit berücksichtigen müssen. Zwar ist die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung geringer, je näher das Ende der Zinsbindung liegt, doch ist die Vorfälligkeitsentschädigung dann immer noch ein mit zu berücksichtigender Faktor, der unter Umständen sogar die bereits geleistete Tilgung „auffrisst“.

Warum aber setzen die Banken überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Antwort ist ganz einfach zu erklären. Für jedes Darlehen, was Sie bei einer Bank erhalten, muss die Bank selbst an ihre Einlagen heran. D.h. die Bank muss das Geld, was Sie Ihnen durch ein Darlehen gewährt, refinanzieren. Zahlen Sie nun ein Darlehen vorzeitig zurück, entsteht der Bank nach der so genannten Marktzinsmethode ein zweifacher Schaden: Einerseits der Refinanzierungsschaden und andererseits der Margenschaden. Jedoch darf die Bank entweder einen Refinanzierungschaden oder einen Magenschaden geltend machen. Der Refinanzierungsschaden entsteht dadurch, dass die Bank das Geld aus der vorzeitigen Kreditrückzahlung nicht wieder zu den Konditionen wieder verleihen kann. Und der Margenschaden bedeutet nichts anderes, als dass der Gewinn der Bank sich reduziert. Der Gewinn entsteht dadurch, dass Banken die Einlagen geringer verzinsen als Kredite. Die Differenz ist umso höher, je länger die Laufzeit Ihres Kredites ist. Kündigen Sie den Kredit also vor Ablauf, minimiert sich der Gewinn, weswegen die Festsetzung der Vorfälligkeitsentschädigung diesen Schaden in etwa auszugleichen versucht. Man kann also sagen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung eine Art Strafzahlung ist, die Sie durch die vorzeitige Kreditkündigung zu zahlen haben.

Wann muss eine Vorfälligkeit gezahlt werden.

Oft werden Vorfälligkeiten von Banken falsch berechnet. Eine kleine Hilfestellung sind die folgenden Gerichtsurteile der letzten Jahre.

  1. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung darf den Zinsverlust nur mit einer Gegenüberstellung der vorzeitigen Rückzahlung zur Wiederanlage der zurückgezahlten Kreditsumme berechnen. Grundlage der Berechnung ist der ausgewiesene Zins für Hypothekenpfandbriefen von der Deutschen Bundesbank. (BGH, Az XI ZR 285/03).
  2. Wenn eine Sondertilgung vereinbart wurde, muss die Bank dies in die Berechnung der Vorfälligkeit mit einfliessen lassen. Somit muss die Bank so tun, als ob Sie alle Möglichkeiten der Sondertilgung ausgeschöpft hätten. Auch wenn dies nicht der Wirklichkeit entspricht. Folglich fällt die Restschuld u. somit auch die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend geringer aus.
  3. Gleiches gilt, wenn eine Tilgungshöhe vereinbart war. Auch hier muss die Bank ihnen unterstellten, dass Sie diese genutzt hätten.
  4. Risikokosten die im Zinssatz einfliessen (pauschal zwischen 0,05 und 0,1% p.a.) müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herausgenommen werden. Grund ist, dass bei sofortiger Rückzahlung auch das Risiko des Zahlungsausfalls entfällt (BGH, Az XI ZR 27/00).
  5. Möchten Sie ihre Immobilie verkaufen und der Käufer übernimmt auch Ihre Baufinanzierung bei demselben Institut zu Ihren bisherigen Konditionen und die Bank die Finanzierung nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt, dann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung nehmen! (Urteil Landgericht München Az 16 HK O 22814/05 vom 24.7.2008)


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