Mit ihrer Tilgung laufen Sie in die Tilgungsfalle, wenn in einer Niedrigzinsphase die Tilgung ein Prozent beträgt. Das ist entschieden zu wenig! Damit laufen Sie 100% in die Tilgungsfalle der Banken.
Warum ein Prozent Tilgung zu wenig ist?
Eine einprozentige Tilgung, bei geringen Bauzinsen ist sehr gefährlich! Man könnte meinen, dass dies schon eine unseriöse Kreditvergabe ist. Die Ursache ist das Prinzip der Annuität. Je höher der Zins ist, je höher ist der Tilgungsanteil und um so schneller ist der Baukredit bezahlt. Gleiches gilt, je niedriger die Bauzinsen je geringer der Tilgungsanteil und um so länger zahlen Sie ihren Baukredit ab. Man nennt dies auch den Laufzeiteffekt.
Tilgungsfalle Laufzeiteffekt
Was versteckt sich hinter dem Laufzeiteffekt? Bei einem Annuitätendarlehen nimmt die Restschuld mit jeder gezahlten Kreditrate ab. Mit zunehmender Kreditlaufzeit verringert sich also der Zinsanteil. Die Baukredit-Restschuld verringert sich jeweils um den Zinsanteil. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Die Kreditrate bleibt gleich. Die Steigerung des Zinsanteils ist abhängig von den bereits gezahlten Zinsen. Hat ein Baukredit hohe Zinsen, so steigt der Tilgungsanteil schneller. Daraus ergibt sich: Je geringer der Bauzins, je langsamer steigt der Tilgungsanteil der Kreditrate. Auf den ersten Blick klingt dies etwas kompliziert. Um es zu verdeutlichen, machen wir dazu ein Beispiel:
So schlägt die Tilgungsfalle zu:
Beginn Baukredit 1
Baukredit: 200.000 €
Bauzins 3%: = 500 € im Monat,
Tilgung 1%: = 166,66 € im Monat,
Kreditrate: = 666,66 € ( 500 + 166,66 )
Baukredit 1 nach dem 1. Jahr
Restschuld: 198.000 €
Bauzins 3% von Restschuld (198.000 €): = 495 € im Monat,
Tilgung : = 171,66 € im Monat,
Kreditrate: = 666,66 € ( 495 + 171,66 )
Baukredit 2
Baukredit: 200.000 €
Bauzins 6%: = 1000 € im Monat,
Tilgung 1%: = 166,66 € im ersten Monat
Kreditrate: = 1166,66 € ( 1000 + 166,66 )
Baukredit 2 nach dem 1. Jahr
Restschuld: 198.000 €
Bauzins 6% von Restschuld (198.000 €): = 990 € im Monat,
Tilgung : 176,66 € im Monat,
Kreditrate: 1166,66 € ( 990 + 176,66 )
Je länger der Baukredit läuft je höher ist der Anteil der Tilgung. In den ersten Jahren ist der Anteil der Tilgung noch relativ gering. Läuft der Baukredit aber bereit 15 oder 20 Jahre, ist der Unterschied gewaltig.
Bei unserem Baukredit Beispiel 1 wird es weit über 40 Jahre dauern, bis der Bauherr schuldenfrei ist. Rechnet man hingegen den Baukredit mit 8% Bauzins, so dauert es nur 27 Jahre und 6 Monate, bis die Schulden bezahlt sind.
Banken wittern das große Geschäft
Trotz aller Warnungen verkaufen Banken ihre Finanzierungen mit nur mit einem Prozent Tilgung. Nicht ganz uneigennützig. Die Bank verdient durch eine längere Laufzeit und geringe Tilgung wesentlich mehr Geld. Außerdem spekuliert die Bank nach Ablauf der Zinsbindung, mit einer attraktiven Anschlußfinanzierung. Der Kunde lässt sich meist leicht dafür begeistern. Schließlich sind die monatlichen Kreditraten sehr moderat.
Doch der Kunde bleibt mit solch einem Baukredit oft auf der Strecke. Da sich die Schulden nur minimal abbauen, geht der Bauherr immense Risiken ein. Meist zahlen Bauherren ihren Baukredit noch bis ins hohe Alter. Denn nach den ersten zehn Jahren beträgt die Restschuld meist noch 90 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme. Unser Beispiel hat auch Folgendes verdeutlicht: Wenn die Zinsen von 3 auf 6% ansteigen, bedeutet dies fast eine Verdopplung der monatlichen Kreditrate. Viele Bauherren besitzen meist keine finanziellen Reserven, um eine Steigerung der Bauzinsen aufzufangen. Bei einer Tilgung von angenommen 3% hat der Bauherr die Möglichkeit seine Tilgung zu verringern. Jedoch nur bis max. 1Prozent. So kann er eventuell steigende Zinsen zum Großteil kompensieren. Bei einer 1%-Tilgung besteht keinerlei Spielraum für eine Verringerung der Tilgung.
Baukredit Tipp Tilgung und die Tilgungsfalle:
Lassen Sie die Finger von einem Baukredit, der 1 Prozent Tilgung vorsieht. Sie sollten mit mind. 2 Prozent Tilgung beginnen. Lassen Sie sich auch von der Bank vorrechnen, wie sich ihre Kreditrate entwickelt, wenn die Zinsen um 2 oder 3 Prozent ansteigen. Können Sie diesen Bauzins nicht bezahlen, so wählen Sie eine längere Zinsbindung. Auch wenn dies ein wenig teurer ist. Achten Sie darauf das Sie von der Bank einen Tilgungsplan erhalten. Daraus ist ersichtlich, wann Sie ihren Baukredit bezahlt haben. Ihr Baukredit sollte aller spätestens zum Renteneintritt bezahlt sein. Zusammengefasst bedeutet dies, dass Sie mit einer Tilgung von min. 2 Prozent der Tilgungsfalle entgehen.