Zinsbindung und was dahinter steckt
Mit dem Begriff Zinsbindung werden Sie meist bei einer Baufinanzierung konfrontiert. Im Folgenden wollen wir für Sie die wichtigsten Informationen rund um die Zinsbindung zusammenfassen und Ihnen somit einen möglichst tiefen Einblick über die Vor- und Nachteile einer langen oder kurzen Zinsbindung geben.
Zinsbindung: Was ist das genau?
Bei einer Zinsbindung wird der Zeitraum beschrieben, in der ein Darlehensnehmer – auch Gläubiger genannt – die Garantie hat, dass sich innerhalb dieses Zeitraums die von ihm zu leistenden Kreditzinsen nicht ändern. Innerhalb dieser Zeitspanne (Zinsbindung) kann das Darlehen nicht gekündigt werden. Beide Parteien – Bank wie Kreditnehmer – haben also Planungssicherheit über die Dauer der Zinsbindung. Die größte Bedeutung hat die Zinsbindung natürlich bei einer Baufinanzierung. Hier kann eine Veränderung, wegen der hohen Finanzierungssummen sich sehr schnell im Geldbeutel des Gläubigers bemerkbar machen. Übliche Laufzeiten für ein Baudarlehen sind 5 – 10 Jahre, allerdings findet man mittlerweile auch Angebote mit einer Zinsbindung von bis zu 25 Jahren.
Welche Zinsbindung ist die richtige?
Die Entscheidung, welche Laufzeit Sie wählen, ist ein Stück weit von Ihrer persönlichen Risikoeinschätzung abhängig. Denn es gilt generell die Faustregel, dass mit längerer Zinsbindung auch der Zinssatz steigt. Wenn Sie also von steigenden Zinsen in den kommenden Jahren oder Jahrzehnten ausgehen, dann sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung anstreben.
Da die Kreditzinsen bei einer kurzen Laufzeit deutlich niedriger liegen, ergeben sich aber auch einige Vorteile. Dazu ein kleines Beispiel: Angenommen wird eine Finanzierung über 200.000 € bei einem Zinssatz von 4% über 5 Jahre, bzw. 5 % bei 10-jähriger Laufzeit. Wählen Sie die 5-jährige Zinsbindung, dann würden Sie p.a. 2.000 Euro sparen. Praktischerweise könnten Sie allerdings die ersparten Beträge in eine höhere Tilgung stecken, so dass Sie nach fünf Jahren gegenüber der 10-jährigen Zinsbindung 10.000 € mehr getilgt hätten. Unterstellen wir eine grundsätzliche Tilgung von einem Prozent, dann stehen 190.000 € zu 180.000 € bei der kurzfristigen Variante nach fünf Jahren auf der Soll-Seite. Da Sie für das 10-jährige Darlehen p.a. 12.000 € Zins und Tilgung aufwenden, muss der aktuelle Zinssatz nach Ablauf der fünfjährigen Zinsbindung über 6,67 % liegen, bevor Sie sich gegenüber der längerfristigen Zinsbindung schlechter stehen (Zinsen + Tilgung / Restdarlehen) = 8.000 + 4000 / 180.000 = 0,667 oder 6,67 %. In diesem Beispiel ist der noch entstehenden Zinseszinseffekt durch die Tilgung nicht berücksichtigt.
Sind während der Zinsbindung die Bauzinsen dramatisch gesunken, dann ist wie oben beschrieben eine Kündigung kaum möglich. Einzige Ausnahme ist, dass Sie der Bank den entstehenden Schaden aus dem Kreditgeschäft ersetzen. Man spricht hier auch von einer Vorfälligkeitsentschädigung. Denn die Bank hat ihrerseits sich am Kapitalmarkt Geld beschafft und zahlt hier nunmehr einen höheren Zins, als sie vom Darlehensnehmer erhält. Diese Differenz lässt sie sich von Ihnen erstatten. Tatsächlich handelt es sich hier um ein Rechenexempel, denn auch hier gilt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung steigt, je länger die Zinsbindung noch besteht. Darüber hinaus sei der Vollständigkeit aber noch erwähnt, dass die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Gerichtsurteilen mehrfach wegen Intransparenz moniert wurde. Wenn Sie also in der Vergangenheit bereits einmal eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen mussten, empfiehlt es sich die damalige Bank noch einmal aufzufordern, die Entschädigung auf Basis der aktuellen Gerichtsurteile zu berechnen.
Tipp zur Zinsbindung:
Wer gern auf Sicherheit Wert legt, der sollte eine lange Zinsbindung wählen. Denn je länger die Zinsbindung, um so sicherer ist der vereinbarte Bauzins.